Bodengutachten

Zur sicheren Planung und Errichtung eines neuen Gebäudes sind Kenntnisse über die genaue Zusammensetzung und Beschaffenheit des Baugrunds fundamental, damit die Standfestigkeit des zukünftigen Bauwerks stets gewährleistet werden kann. Als wichtiges Planungsdokument für Ihren Neubau dient daher das sogenannte Baugrundgutachten, welches Sie so früh wie möglich beauftragen sollten - spätestens in der Hausplanungsphase, besser noch vor dem Grundstückskauf. Im allgemeinen Sprachgebrauch ist das Baugrundgutachten eher als Bodengutachten geläufig und wird daher im weiteren Text vorzugsweise so verwendet und beschrieben.

Inhaltsverzeichnis

1. Was ist ein Bodengutachten?
   
2. Warum benötigt man ein Bodengutachten?
3. Wie ist der zeitliche Ablauf?
4. Was steht in unseren Bodengutachten bzw. der Gründungsempfehlung?
5. Ist ein Bodengutachten Pflicht?
6. Wie viel kostet ein Bodengutachten?
7. Wie lange behält das Bodengutachten seine Gültigkeit
8. Wer beauftragt das Bodengutachten bzw. wer muss es bezahlen?
9. Fazit
10. Weitere Tipps
    

1. Was ist ein Bodengutachten?

Ein Bodengutachten gibt Auskunft über den genauen Aufbau und die Beschaffenheit des anstehenden Baugrunds. Es bildet also die Basis für Ihr anstehendes Bauvorhaben, insbesondere für die Dimensionierung Ihrer späteren Fundamente.

Bodengutachten sind zur sicheren Planung baulicher Anlagen fundamental

Um genaue Kenntnis vom Untergrund zu erhalten, sind sorgfältige (auf Grundlage der Europäischen Normen sowie DIN-Vorschriften) und projektbezogene Baugrunduntersuchungen notwendig, die ein Sachverständiger für Geotechnik, Bauingenieur oder Geologe vornimmt. Stammt der Sachverständige aus der Region, sind höchstwahrscheinlich schon wertvolle Vorkenntnisse vorhanden. In unserem Fall betrifft das die Region Berlin und Brandenburg.

2. Warum benötigt man ein Bodengutachten?

Durch ein Bodengutachten wird in erster Linie das sogenannte Baugrundrisiko erheblich reduziert. Denn immerhin muss der Baugrund das gesamte Gewicht Ihrer geplanten baulichen Anlage tragen. Das Erdreich ist jedoch nicht durchgehend homogen ausgeprägt und hat nicht allseits die besten Tragfähigkeitseigenschaften. Besonders in Gewässernähe sind nichttragfähige Bodenschichten sowie Grundwasserschwankungen mögliche Gefahren. Aber selbst wenn bei Ihren Nachbarn der Baugrund unproblematisch ist und Ihr Grundstück keine explizite Anhaltspunkte auf ungenügend tragfähigen Baugrund aufweist, treten vielerorts auch in dicht besiedelten Gebieten Anomalien im Boden auf.

Allein schon das Aufweichen von Lehmboden reicht aus, um Schäden am Bauwerk zu verursachen, wie z. B. Absackungen bzw. Schiefstellung von Gebäudeteilen, Setzungsrisse oder Wasserschäden (mit Schimmelbildung). Im Nachhinein lassen sich die Ursachen dafür meistens nur schwer feststellen, da neben Konstruktions- und Planungsmängel auch Ausführungsmängel grundlegend bestehen können. Dies nachzuweisen bedeutet einen erheblichen Aufwand, was mit hohen finanziellen Aufwendungen verbunden ist.

Aus der Erstellung eines Bodengutachtens werden Probleme im Erdreich vorher erkennbar und können durch zielgerichtete Maßnahmen kostenschonend (im Vergleich zu den möglichen Folgeschäden) beseitigt bzw. verbessert werden, z. B. durch Bodenaustausch oder der entsprechenden Dimensionierung der Fundamente. Das Bodengutachten zeigt auch weitere Informationen auf, die möglicherweise gar nicht oder erst auf den zweiten Blick erkannt werden und somit Schwierigkeiten bei dem Ablauf der Bauarbeiten bedeuten können. So sind die falsche Bemessung einer Baugrube oder ein unerwartet hoher Grundwasserstand (Stichwort: Grundwasserhaltung) schnelle Preistreiber, da diese nicht nur direkte Auswirkungen auf Ihren Baugrund darstellen, sondern auch Folgen auf die Umgebung (hier: Ihre Nachbarn) haben bzw. einen kostenintensiven Baustopp bedeuten können. Ein Bodengutachten liefert Ihnen stattdessen eine (finanzielle) Planungssicherheit.

3. Wie ist der zeitliche Ablauf?

Im Vorfeld einer Baugrunduntersuchung sollten Sie uns mitteilen können, wo in etwa Ihr zukünftiges Haus stehen wird, um eine unnötige Mehrzahl an Sondierungen (höhere Kosten) zu vermeiden. Nach der schriftlichen Beauftragung erhalten Sie von uns innerhalb von 7 Werktagen einen Bohrtermin. Sofern Sie uns gut zugearbeitet haben (u. a. Lageplan oder Lageskizze, freier Zugang zum Grundstück, ggf. Leitungsauskünfte), ist eine Anwesenheit Ihrerseits auf dem Baugrundstück nicht zwingend erforderlich. Wir erkunden den Boden auf Ihrem Grundstück mittels Rammkernsondierungen an mindestens zwei diagonal gegenüberliegenden Ecken Ihres geplanten Gebäudes. Hierbei hängt die Bohrungstiefe davon ab, ob Ihr Gebäude einen Keller haben wird. Dementsprechend müssen Sie beispielsweise diese Angabe auch zwingend in unserem Kontaktformular mitangeben. Aus den gewonnenen Bohrkernen werden die erbohrten Bodenschichten sowie Grund- oder Schichtenwasserverhältnisse erfasst und dokumentiert. Die Bohrarbeiten dauern mindestens zwei Stunden, können aber bei entsprechenden Lagerungsdichten bzw. Festigkeiten der Bodenschichten sowie bei einem größeren Untersuchungsumfang auch sechs Stunden und länger dauern. Die gesamte Ausarbeitung des Bodengutachtens wird nach dem Ortstermin ca. 3 Tage in Anspruch nehmen, sodass Sie Ihr Bodengutachten in der Regel innerhalb von 2 Wochen nach Beauftragung in den Händen halten. Wurden jedoch bei der Baugrunduntersuchung schlechte Ergebnisse bezüglich der Bodenbeschaffenheit festgestellt, kann sich die Erstellung des Dokuments um einige Tage verzögern.

4. Was steht in unseren Bodengutachten bzw. der Gründungsempfehlung?

Aus der erfolgten Baugrunduntersuchung und der Beurteilung der Beschaffenheit des anstehenden Baugrunds ergeben sich spezifische bodenmechanische Kennwerte und Parameter, aus dem die Tragfähigkeit und das Setzungsverhalten bemessen werden. Unsere Bodengutachten enthalten alle relevanten geotechnischen und hydrologischen Parameter und Kennzahlen des Untersuchungsstandortes, um daraus eine Gründungsempfehlung zu formulieren. Gemäß der DIN 4020 wird unsere Auswertung und Baugrundbeurteilung als sogenannter geotechnischer Bericht verfasst. Diesen Bericht benötigt Ihr Tragwerksplaner (umgangssprachlich auch Statiker genannt) oder Architekt als Arbeitsgrundlage sowie zum Nachweis der Standsicherheit (gem. DIN 1054). Im Folgenden erhalten Sie einen kurzen Einblick über den Inhalt unserer Gutachten:

Schichtenprofile aus zwei Bohrungen (beispielhaft)

• Beschreibung der Geologie, Baugrund- und Wasserverhältnisse
  u. a. in einem Schichtenprofil (gem. DIN 4023)
• Angabe von Bodenarten bzw. Bodengruppen (gem. DIN 18196) sowie deren Versickerungseigenschaften (gem. DIN 18130)
• Auskünfte zum Höchstgrundwasserstand bzw. Bemessungswasserstand
• Beurteilung der Lagerungsdichte bzw. Konsistenz, der Frostveränderlichkeit und Verdichtbarkeit der anstehenden Böden
• Gründungsempfehlung mit Aussagen zu den Erdbauarbeiten (Bodenaustauschmaßnahmen), der Gründungsart, der Gründungtiefe sowie geotechnische Angaben für die Fundamentbemessung, wie z. B. Steifeziffer, Bettungsmodul, Setzungswerte, zulässige Bodenpressung etc.
  
  

Des Weiteren enthält das Gutachten Hinweise und Empfehlungen, z. B. zur Bauwerksabdichtung bei Grund- und Schichtenwasser (gem. DIN 18533), zur Versickerung von Niederschlagswässern und Angaben zu den Homogenbereichen. Außerdem können sich für Ihr Grundstück bzw. für Ihr Gebäude noch weitere Fragestellungen ergeben. Liegt das Grundstück in einer Erdbebenzone? Muss die Baugrube / Böschung oder auch angrenzende Gebäude speziell gesichert werden? Ist eine Wasserhaltung notwendig? Müssen Zusatzuntersuchungen wie z. B. Laboranalysen erfolgen?

Denn besonders wenn Grundstücke für gewerbliche Zwecke genutzt wurden, sind unter Umständen Bodenverunreinigungen und Altlasten vorhanden, die teuer entsorgt werden müssen. Daher sollten Sie wenn möglich noch vor dem Grundstückskauf ein Bodengutachten anfertigen lassen. Wenn Sie einen Verdacht auf Altlasten haben oder sich Ihr Grundstück im Altlastenkataster befindet, dann sollten Sie bevorzugt ein erweitertes Bodengutachten in Auftrag geben. Neben dem oben beschriebenen Inhalt des normalen Gutachtes wird nun zusätzlich noch die chemische Zusammensetzung des Bodens ausgewertet. Bei einer Belastung des Erdreichs haben Sie somit eine handfeste Grundlage, den Kaufpreis neu zu verhandeln. Alternativ können Sie ggf. noch vom Grundstückskauf zurücktreten und vermeiden hohe Entsorgungskosten. Denn für die Beseitigung von Altlasten ist immer der aktuelle Grundstücksbesitzer zuständig.

In Gegenden wie Oranienburg (Landkreis Oberhavel im Land Brandenburg), Seelower Höhen (Landkreis Märkisch-Oderland im Land Brandenburg) oder auch im zentralen Berlin sollten Sie sich zudem eine Kampfmittelfreigabebescheinigung für die gesamte Grundstücksfläche aushändigen lassen. Denn auch die Kosten für das Entfernen von Kampfmitteln trägt der Grundstückseigentümer.

5. Ist ein Bodengutachen Pflicht?

Im Internet kursieren viele fälschliche Angaben, die vor allem seit 2008 auf eine allgemein gesetzliche Pflicht zur Vorlage eines Bodengutachtens schließen lassen. Pauschal jedoch besteht vielerorts keine gesetzliche Pflicht. Vielmehr ist dies Ländersache und kann im Bauordnungsrecht der einzelnen Bundesländer eingesehen werden.

Darüber hinaus sollten Sie wissen, dass vor allem bauvorlageberechtigte Personen wie Architekten und Bauingenieure unter Haftungsgesichtspunkten gemäß § 650p Abs. 1 BGB (externe Verlinkung) dazu verpflichtet sein können, Ihnen zu einem Bodengutachten zu raten oder dieses selbst zu beauftragen. Vor dem Hintergrund, dass die Standsicherheit der baulichen Anlagen nach den anerkannten Regeln der Technik gewährleistet sein muss, können somit eine mittelbare Pflicht und entsprechende Nachweise niemals vollständig ausgeschlossen werden. Diese sogenannten Baugrund – Sicherheitsnachweise im Erd- und Grundbau regelt die DIN 1054, welche selbstverständlich in unseren Bodengutachten Einzug erhält. Grundsätzlich kann jedes Bauvorhaben jederzeit durch die Bauaufsicht überprüft werden. Hierbei sei zusätzlich erwähnt, dass (unangekündigte) Überprüfungen auf der Baustelle auch mit Vorlage eines Bodengutachtens nicht unüblich sind. Insbesondere in Fällen des § 909 BGB (externe Verlinkung), also bei Vertiefungen des Grundstücks, bei der auf dem Nachbargrundstück der Boden die erforderliche Stütze verlieren könnte ohne auf eine genügende Befestigung zu sorgen, schaut die Behörde gern genauer hin.

Für unser Einzugsgebiet in Berlin und Brandenburg können wir aus der Erfahrung festhalten, dass für die meisten Bauvorhaben die Pflicht zur Vorlage eines Bodengutachtens im Bauantrag (mit Baugenehmigungsverfahren) gilt. Neben diversen rechnerischen Nachweisen für das Bauwerk selbst interessiert sich die Bauaufsichtsbehörde auch stets für die Grundstücksentwässerung bzw. Niederschlagswasserversickerung. Auch zu diesem Thema befasst sich eigens ein Kapitel in unseren Gutachten. Zwei Gründe für das Nichterbringen eines Bodengutachtens im Bauantrag könnten dagegen sein: Es ist ein Bestandshaus vorhanden, welches erhalten (saniert) bzw. aufgestockt wird und/oder der An- bzw. Neubau liegt unter einer bestimmten Quadratmetergröße.

6. Was kostet ein Bodengutachten?

Die Preise für ein Bodengutachten variieren je nach Gebäudegröße und -typ sowie Untersuchungsumfang und Lage/Region des Bauvorhabens. Im Mittel belaufen sich die Kosten auf rund 0,1 bis 0,5 % der gesamten Baukosten. Im Vergleich zu den Hausbaukosten nebst Grundstückskosten und den Kosten, die Ihnen bei einem Schadensfall entstehen können, sind die Kosten für ein Bodengutachten in Relation sehr moderat.

Falls Sie sich für ein Bodengutachten unserer Firma in der Region Berlin / Brandenburg interessieren, erhalten Sie hier einen weiterführenden Kostenüberblick.

7. Wer beauftragt das Bodengutachten bzw. wer muss es bezahlen?

Die Beauftragung erfolgt entweder direkt durch die Bauherrschaft, den Bauträger (z. B. Ihre Hausbaufirma) oder bauvorlageberechtigte Personen wie Architekten, Tragwerksplaner (Statiker) usw.

Die Bezahlung kann unterschiedlich erfolgen. Einige Bauträger haben in Ihren Bauverträgen ein Bodengutachten mitinbegriffen, sodass für Sie keine zusätzlichen Kosten entstehen. Arbeiten Sie mit einem Architekten zusammen, erfolgt die Beauftragung und Bezahlung ggf. über diesen. Falls Sie schon entsprechende Verträge mit Bauträgern, Architekten o. ä. abgeschlossen haben, lohnt es sich vorab zu informieren, damit Ihnen keine doppelten Kosten entstehen.

8. Wie lange behält das Bodengutachten seine Gültigkeit?

Pauschal ist das Bodengutachten bis zur nächsten Eiszeit gültig.

Sofern der Boden nicht vorher durch den Mensch (anthropogen) oder durch Maschine verändert wird (Umgrabungen, Aufschüttungen, Auffüllungen etc.), verändert sich der Baugrund ausschlaggebend wirklich erst wieder mit der nächsten Eiszeit. Nämlich dann, wenn die Gletscher den Boden (ver)formen und die darauffolgende Schmelze Bodenmaterial verschiebt und/oder das Schmelzwasser neue Talungen bildet.

Haben Sie allerdings zum normalen Bodengutachten zusätzlich noch eine Laboranalyse veranlasst, so ist hier die Gültigkeit der untersuchten Probe oft auf 6 Monate begrenzt. In Bezug auf den Abtransport von Ihrem Erd-/Kelleraushub sollten Sie dies im Hinterkopf behalten.

9. Fazit

Grundsätzlich ist jede Bauherrschaft gewillt, Kosten zu sparen. Jedoch darf es beim Zusammenspiel von Bauwerksgründung und anstehendem Baugrund zu keiner Fehlannahme kommen. Andernfalls kann es bei nichttragfähigem Baugrund zu besonders schweren Komplikationen beim Hausbau oder zu unvorhersehbaren Folgeschäden kommen, welche enorme Mehrkosten bedeuten. Mit einem Bodengutachten sowie einer soliden Planung und Ausführung wird Ihr Gebäude auch auf ungünstigen Baugrundverhältnissen schadensfrei bleiben. Die Beauftragung eines Bodengutachtens ist daher im Verhältnis zu den möglichen Risiken gut investiertes Geld, um Schäden am Bauwerk von vornherein abzuwenden und mehr Planungs- und Kostensicherheit zu erhalten.

10. Weitere Tipps

• Erste Hinweise auf schwierige Baugründe können schon die Ortsbezeichnungen wie z. B. „Bruchmühle“ (Ortsteil von Altlandsberg) oder anliegende Straßennamen geben („Am Schilf“, „Luchweg“, „Torfstraße“, „Zum Moorgraben“). Dies sind erste Anzeichen, dass im weiträumigen Untersuchungsgebiet im Untergrund nichttragfähige bzw. setzungsempfindliche Bodenschichten vorkommen. Ob auch auf Ihrem Grundstück, dies kann nur eine Baugrunduntersuchung zeigen.
• Vorsicht angebracht ist ebenso bei angehobenen oder abgesackten Gehwegen, geneigten Straßenlaternen und geneigten Gebäuden bzw. Gebäudeteilen auf Ihrem Grundstück oder in der direkten Nachbarschaft.
• Über die Historie Ihres Grundstücks sollten Sie so viel wie nur möglich in Erfahrung bringen und dies nicht nur vom Eigentümer bzw. Verkäufer.
• Auch Erzählungen der Nachbarn können interessante Hinweise enthalten, die z. B. (ehemalige) örtliche Gegebenheiten aufzeigen. Das können (ehemalige oder verschüttete) Geländemulden und Senken sein, die auf (ehemalige) Bachtäler oder ausgetrocknete Tümpel / Teiche hinweisen. Schlussfolgernd steht dort im Untergrund organischer und somit nichttragfähiger Boden an.
• War das Grundstück in der Vergangenheit bebaut, können im Untergrund noch Fundamentreste vorhanden sein. Hinweisgebend können wenig bzw. ungleichmäßig bewachsener Boden oder Aufschüttungen sein.
• Die zuvor genannten Anhaltspunkte können auch den Verdacht auf eine Müllhalde hegen. Seien Sie daher skeptisch bei günstigen Angeboten insbesondere bei zweifelhaften Verkaufsargumenten. Hier sei noch einmal erwähnt, dass Sie vor allem bei Misstrauen lieber vor dem Grundstückskauf eine Baugrunduntersuchung durchführen lassen sollten.
• Im Idealfall hat vielleicht sogar der Verkäufer ein Baugrundgutachten im Besitz. Nachfragen lohnt sich!